多額の滞納家賃に頭を悩ませておられる大家さんも多いのではないでしょうか?
ましてコロナ禍で資力に乏しいと思われる賃借人から、どのように滞納家賃を回収したらいいのでしょうか？
また 賃貸物件を明け渡してくれない賃借人に対してどのようにアプローチしていったら良いのでしょうか？
前回に引き続き
滞納賃料の回収をいかに行うか、
滞納賃料の回収はどの程度可能かについて、
そして明渡をどのように実現するか
実務経験10年以上の現役弁護士が、事例をもとに解説したいと思います。
事例(再掲)
AはBに対して、駅前の幹線道路に面した建物を、店舗用として賃貸した。
しかし、Bは賃料の支払いを怠るようになった。
Aは、Bの懇願及びコロナ禍という状況を考慮して、辛抱強く待っていたものの、その滞納賃料の合計がついに２０ヶ月分を超えてしまった。
敷金は賃料の６ヶ月分である。
Aは弁護士Lに対し、本件建物の明け渡しと未払い賃料の回収を依頼した。
弁護士会照会の結果
Bの預貯金情報を把握すべく行った弁護士会紹介において
照会先は、本件店舗の付近に存在する金融機関の支店全て、および、Bの住所の近くにある金融機関の支店です。
民事保全の段階つまり訴訟未提起の段階では、 金融機関の支店まで特定して照会する必要があるからです。
※強制執行段階では、大抵の金融機関であれば、特に支店を特定せず、金融機関の本部にBのすべての預貯金の情報を開示するよう求めることができるようです。
弁護士会紹介を申し立ててから約1ヵ月後に各金融機関から回答が返ってきました。
中には回答を拒否する金融機関もありました。
1つの支店においてB名義の預貯金の存在及びその残高の情報が開示されました。
しかし、その口座の残高は残念ながら数百円でした。
次の段階へ
LはAと協議し、民事保全で仮に差し押さえるべきが財産が特定できないことから、民事保全は諦めました。
そして、道筋の２つ目
２ 一括返済又は分割弁済、及び、店舗の明渡を求める。
交渉決裂の場合、民事訴訟を提起する。
の段階に入ることとしました。
民事保全の段階まではBに悟られないよう水面下で活動する必要がありました。（Bの財産隠匿、散逸を避けるため）
ここからはLが全面的に前に出てきます。
LはBに対し、早速、本件賃貸借契約の解除（＋即時明渡）と未払い賃料の支払いを求める内容証明郵便を配達証明付きで送りました。
賃借人Bはこれまでのことを謝り「なんとか解約を思い直してくれないか」と懇願してきました。
しかし、この段階に至ってはAの明渡請求の意思は固く、この懇願は拒否されました。
ただ営業上のこともあり、現実的な観点から１ヶ月後に鍵をもらいに行くと告げました。
現地にて
Lはアポイントメントを取って1ヵ月後に店舗に行きました。
（もしまだ営業続けていた場合、営業妨害と言われる可能性があっため）
Bは営業をもう行っていないようで、動産類の運び出しもいくらか進んでいるようでした。
Lとしてはこの時点で他の所有権を放棄してもらって店舗の鍵をもらおうと思っていました。
Aが早く次の賃借人を見つけるなどして空家賃状態を回避したかったからです。
しかしBは
「まだ自分の荷物・備品が店舗内に存在するので、所有権は放棄しない、まだ店舗も明け渡さない」
と言いました。
なお、Lからの受任通知後でも、Bは未払い家賃の一部すら支払っていません。
LはBの回答にただ驚くばかりでした。
しかし、ここで「無理矢理鍵を奪ってしまう事」は、鍵と言う財物の占有を強奪することになり、強盗に当たりうる行為です。
Aが「店舗の鍵を強制的に付け替える」ことも、違法とされております。
Lはやむなく1週間後に鍵を渡すようにその場で要求しました。
しかし、Bは
1週間では荷物の運び出しは難しい、業者に頼まないといけないものもあるので2週間はかかる
と言いました。
やむなくLは2週間後に、鍵を渡すよう約束してその場は終了しました。
なんとももどかしいものです。
権利の実現をするためには、適正手続に則って行わないといけないからです。
つまり適正手続に則り、強制執行を行うためには、まず訴訟を提起して確定判決を得なければなりません。
その上で執行官に対し強制執行の申し立てを行うわけです。
このような裁判所を使った手続きをするよりは任意に明け渡してもらったほうが費用・時間の面で大家さんのためにはなります。
次回に続く。
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